Nearshoring y expansión industrial: el nuevo motor de la construcción en el norte de México

El fenómeno del nearshoring está transformando el norte de México en un polo industrial estratégico, impulsando inversiones inmobiliarias y logísticas sin precedentes. Empresas como Fibra MTY, Mercado Libre, BMW y Volvo lideran el desarrollo de naves industriales, centros de distribución y parques de autopartes. Este auge constructivo redefine el mapa económico nacional con empleo, infraestructura y modernización. La relocalización productiva global convierte a México en protagonista del nuevo orden industrial.

La estrategia de nearshoring —relocalizar procesos productivos cerca del mercado de consumo— está generando un cambio estructural en la economía mexicana. Las tensiones geopolíticas, los cuellos logísticos y la necesidad de cadenas de suministro resilientes han hecho que empresas multinacionales opten por trasladar operaciones desde Asia hacia América del Norte. México, por su ubicación geográfica, tratados comerciales y costos competitivos, se ha convertido en uno de los principales beneficiarios de esta reconfiguración global.

Esta tendencia ha provocado un auge en la demanda de espacios industriales, logísticos y de manufactura avanzada. Las principales zonas beneficiadas se encuentran en el norte del país, especialmente en los estados fronterizos y en el Bajío, donde se concentran corredores industriales bien conectados. La necesidad de responder rápido a las oportunidades ha generado un dinamismo inédito en la construcción de parques industriales, centros de distribución y naves de autopartes. El nearshoring ya no es una expectativa: es una realidad que se construye a ritmo acelerado.

Fibra MTY lidera inversiones: US$400 millones para espacios industriales

Uno de los actores más relevantes en esta ola de expansión es Fibra MTY, un fideicomiso de inversión en bienes raíces que ha anunciado una inversión de US$400 millones para desarrollar activos industriales en el norte del país. La estrategia incluye la adquisición de terrenos, construcción de naves BTS (Build-To-Suit) para clientes globales y expansión de parques logísticos existentes. Los proyectos se localizan en ciudades clave como Monterrey, Saltillo, Tijuana y Ciudad Juárez, donde la demanda supera la oferta disponible.

Fibra MTY busca capitalizar el creciente interés de empresas extranjeras por establecerse en México, ofreciendo infraestructura moderna, con estándares internacionales y condiciones contractuales competitivas. El portafolio de proyectos prioriza eficiencia energética, conectividad digital y flexibilidad operativa. Estas inversiones consolidan a Fibra MTY como una de las principales plataformas inmobiliarias industriales del país, y marcan un precedente para otros fondos que buscan capitalizar el boom del nearshoring.

Mercado Libre y su apuesta logística en el Bajío

El comercio electrónico también se suma a la fiebre inmobiliaria. Mercado Libre, la mayor plataforma de e-commerce de América Latina, adquirió recientemente un centro logístico en Guanajuato por US$100 millones. Este centro servirá como nodo regional para abastecer pedidos en el Bajío, occidente y norte del país, mejorando los tiempos de entrega y optimizando costos de distribución. La infraestructura incluye bodegas automatizadas, zonas de carga rápida, espacios refrigerados y sistemas de gestión digital en tiempo real.

La elección de Guanajuato responde a su ubicación estratégica, conectividad terrestre y cercanía con corredores industriales. Además, la región cuenta con mano de obra calificada y buena infraestructura urbana. Con esta inversión, Mercado Libre busca competir en velocidad logística con gigantes globales como Amazon, a través de una red robusta de centros regionales. Este movimiento también estimula el desarrollo de servicios complementarios en las zonas aledañas, como transporte, seguridad, mantenimiento y tecnología.

BMW y Volvo amplían plantas de autopartes en el norte del país

El sector automotriz, uno de los más integrados a la economía global, es también uno de los más beneficiados por el nearshoring. BMW y Volvo han iniciado planes de expansión de sus plantas de autopartes en el norte del país, con inversiones millonarias destinadas a aumentar capacidad instalada y adaptar procesos a nuevas tecnologías. Estas ampliaciones implican construcción de nuevas naves, renovación de líneas de ensamblaje y adecuación de instalaciones logísticas, todo bajo estrictos estándares ambientales e industriales.

BMW ha apostado por expandir sus instalaciones en San Luis Potosí, mientras que Volvo refuerza su presencia en el corredor industrial de Coahuila. Las obras en curso no solo implican movimiento de maquinaria y materiales, sino que también generan empleo directo para miles de trabajadores de la construcción. El resultado será un ecosistema de producción más robusto, con capacidad de abastecer el mercado norteamericano de manera eficiente, estable y con contenido regional elevado, tal como exige el T-MEC.

Desarrollo inmobiliario a ritmo acelerado: parques industriales y nuevos corredores

El fenómeno del nearshoring ha desatado una carrera por desarrollar suelo industrial en zonas con alta demanda. Promotores privados y gobiernos estatales trabajan en la creación de nuevos parques industriales, corredores logísticos y zonas de uso mixto en estados como Nuevo León, Chihuahua, Guanajuato, Querétaro y Tamaulipas. Esta expansión inmobiliaria está transformando el paisaje urbano y económico de muchas ciudades intermedias, que ahora se posicionan como nodos industriales emergentes.

Los nuevos parques incorporan servicios clave como acceso ferroviario, fibra óptica, plantas de tratamiento de agua, seguridad perimetral y certificaciones internacionales. Además, promueven prácticas sostenibles como techos solares, eficiencia hídrica y urbanismo inteligente. Esta infraestructura moderna es un imán para empresas que buscan establecerse rápidamente con condiciones competitivas. La coordinación entre sector público y privado ha sido clave para reducir trámites, acelerar licencias y garantizar disponibilidad de servicios.

Empleo, innovación y encadenamientos: impacto estructural del boom constructivo

El impacto del nearshoring en el sector construcción no se limita al ladrillo y el concreto. Las nuevas inversiones generan empleo masivo, estimulado por obras de gran escala que requieren mano de obra calificada, técnicos, ingenieros, operadores y servicios auxiliares. Además, dinamizan sectores como transporte, tecnología, telecomunicaciones, alimentación y seguridad. Cada nave industrial construida desencadena una cadena de valor que alcanza a decenas de empresas proveedoras.

También hay un efecto de largo plazo en la innovación tecnológica. Muchas de las nuevas instalaciones incluyen automatización, robótica, análisis de datos y gestión remota. Esto eleva los estándares del sector construcción, obligando a empresas a capacitarse y adaptarse a nuevos requisitos. Las universidades y centros técnicos del norte del país ya están actualizando sus programas para responder a esta demanda. Así, el auge inmobiliario e industrial tiene un efecto transformador en la estructura productiva y educativa de la región.

Respuesta gubernamental: incentivos, permisos y planificación territorial

Los gobiernos estatales han jugado un papel proactivo en la atracción de inversiones vinculadas al nearshoring. A través de incentivos fiscales, facilitación de trámites, promoción internacional y provisión de infraestructura básica, han logrado posicionar a sus territorios como destinos confiables. La rapidez con que se otorgan permisos de uso de suelo, impacto ambiental y construcción ha sido decisiva para asegurar inversiones que exigen ejecución rápida.

Además, se han activado planes de ordenamiento territorial que delimitan zonas industriales, protegen reservas naturales y promueven un crecimiento urbano planificado. Algunos estados han implementado plataformas digitales para el seguimiento de proyectos y ventanillas únicas para inversionistas. Estas medidas fortalecen la gobernanza y reducen la incertidumbre regulatoria. La articulación entre niveles de gobierno es esencial para garantizar que el auge inmobiliario se traduzca en desarrollo sustentable, con servicios adecuados y equilibrio ambiental.

Infraestructura logística como soporte clave: carreteras, aduanas y ferrocarriles

El éxito del nearshoring depende en gran parte de una infraestructura logística eficiente. Las inversiones en construcción industrial han sido acompañadas por mejoras en carreteras, aduanas, ferrocarriles y plataformas intermodales. El norte del país ha visto avances en corredores carreteros estratégicos como el Monterrey–Laredo, así como la modernización de puertos secos y pasos fronterizos. Estas obras permiten mover mercancías con rapidez y menor costo hacia EE. UU., principal destino de exportación.

Asimismo, el ferrocarril ha recuperado protagonismo como medio eficiente y sostenible. Empresas constructoras están integrando vías internas a sus parques industriales, facilitando la carga directa en contenedores. Las plataformas logísticas intermodales también ganan terreno, al permitir una mejor conexión entre transporte terrestre y ferroviario. Esta sinergia entre construcción, infraestructura y logística posiciona al país como una alternativa sólida a Asia, con ventajas geográficas y capacidad instalada en expansión.

Riesgos y desafíos: presión sobre servicios urbanos y recursos naturales

El auge constructivo también plantea desafíos. En varias ciudades del norte, el rápido crecimiento de parques industriales ha generado presión sobre los servicios públicos, como agua potable, energía eléctrica y vivienda. Las autoridades enfrentan el reto de expandir infraestructura urbana sin colapsar los sistemas existentes. La construcción de viviendas para trabajadores, escuelas, hospitales y espacios verdes se vuelve urgente para mantener la calidad de vida en los nuevos polos industriales.

Además, la disponibilidad de agua es una preocupación creciente en zonas áridas como Nuevo León y Coahuila. El nearshoring exige una gestión hídrica responsable, con inversiones en plantas de tratamiento, reúso y tecnologías de eficiencia. La sostenibilidad del modelo depende de equilibrar crecimiento económico con protección de recursos naturales y bienestar social. La planificación integral y la participación ciudadana son herramientas esenciales para construir una industria resiliente y justa.

Conclusión: una nueva geografía económica en construcción

El nearshoring está redibujando el mapa industrial y urbano de México. Las inversiones de Fibra MTY, Mercado Libre, BMW, Volvo y otras empresas consolidan al norte del país como epicentro del nuevo modelo productivo. La construcción de naves industriales, centros logísticos y parques tecnológicos no solo dinamiza el sector constructor, sino que también redefine las prioridades del desarrollo económico nacional.

Si se logra articular inversión, sostenibilidad, servicios urbanos y formación de talento, el nearshoring puede convertirse en la palanca de una transformación profunda. El reto está en planificar, regular y acompañar este proceso con visión de largo plazo. El nuevo ciclo de construcción industrial no es pasajero: es la base material de un México más competitivo, conectado y protagonista en la economía global del siglo XXI.