La vivienda social en Colombia podría encarecerse por ajustes en salario mínimo y precios

La Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) lanzó una fuerte advertencia sobre los efectos negativos que podrían tener el incremento del salario mínimo y un proyecto de decreto del Gobierno en el mercado de vivienda de interés social (VIS), señalando que esta combinación normativa podría amenazar la oferta, elevar precios y generar incertidumbre jurídica en el sector inmobiliario colombiano. La preocupación gremial se concentra en el proyecto de decreto del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio que propone cambiar la forma de calcular el precio máximo de la VIS, pasando de referenciarlo al salario mínimo legal mensual vigente (SMMLV) el esquema actual a fijarlo en pesos colombianos sin posibilidad de ajustes automáticos por inflación o evolución de costos. Camacol argumenta que esto podría constituir una forma de control de precios artificial que distorsiona el mercado al no reconocer la naturaleza de largo plazo de los proyectos inmobiliarios.

Salario mínimo y costos: un efecto en cadena

El aumento histórico del salario mínimo para 2026, uno de los mayores incrementos de la última década, ha generado debates en distintos sectores de la economía. Si bien el Gobierno ha defendido la medida como una política social positiva, Camacol sostiene que al operar como variable de indexación para varios componentes de la producción —incluidos materiales, servicios y mano de obra— el salario mínimo puede elevar los costos de construcción de manera considerable.

Según estimaciones preliminares del gremio, el incremento salarial podría elevar entre 10 % y 15 % los costos de construcción, presionando al alza el precio final de viviendas incluso sin cambios regulatorios adicionales. En el caso de la VIS, cuyo precio máximo está ligado directamente al salario mínimo, esto implicaría un aumento automático de los topes de precio, reduciendo la asequibilidad para los hogares de menores ingresos.

El impacto de un control de precios en la VIS

La VIS está pensada para hogares de ingresos bajos y medios, y su precio máximo se determina por ley en función de salarios mínimos. El borrador del decreto busca expresar ese precio directamente en pesos, lo que para Camacol equivale a tratar la vivienda como un bien de consumo inmediato, ignorando que la construcción de un proyecto puede tomar entre tres y cinco años, durante los cuales cambian los costos de insumos, mano de obra y tasas de interés.

El presidente ejecutivo de Camacol, Guillermo Herrera, ha señalado que este enfoque no solo podría ser inconstitucional al intervenir en el mercado sin base legal adecuada, sino que también dificultaría la viabilidad financiera de los proyectos, disminuiría la oferta disponible de VIS y encarecería el acceso a vivienda formal para miles de familias colombianas.

Efectos sobre compradores y financiación

Una de las principales preocupaciones es la incertidumbre que se genera para los compradores que adquieren una vivienda actualmente en construcción. Bajo el sistema actual, el precio final de la vivienda se fija con base en el salario mínimo vigente al momento de la escrituración, lo que permite a las familias planear su compra con mayor certidumbre. Sin embargo, si el precio quedara fijado rígidamente desde la preventa en pesos, muchas promesas de compraventa podrían quedar desfasadas frente a el mercado real y las condiciones financieras.

Esto también podría afectar el acceso a subsidios y créditos hipotecarios que se calculan sobre la base del precio máximo, reduciendo la capacidad de financiación de muchas familias y posiblemente desplazando compradores de segmentos medios hacia la informalidad o la exclusión de acceso a vivienda formal.

Reacción institucional y debate técnico

La Procuraduría General de la Nación ha empezado a involucrarse en el tema, solicitando información técnica al Ministerio de Vivienda y convocando una mesa técnica interinstitucional para analizar los posibles efectos del proyecto de decreto. La entidad de control indicó que cualquier cambio debe considerar impactos normativos, contractuales, financieros y sociales, particularmente la protección de los derechos de los consumidores y la estabilidad jurídica de los proyectos en marcha.

El debate gira en torno a la legalidad del control de precios propuesto y si corresponde al Congreso y no al Ejecutivo definir cambios tan profundos en el régimen de la vivienda social, debido a la reserva de ley que existe en materia de regulación de precios en bienes de amplio impacto social.

Perspectivas para el mercado inmobiliario

Para los analistas del sector, la combinación de un salario mínimo elevado y un intento de control de precios en la VIS configura un escenario de incertidumbre que podría reconfigurar la oferta de vivienda en Colombia, incentivando a los desarrolladores a orientar sus proyectos hacia segmentos no VIS o privados donde hay mayor flexibilidad comercial y financiera.

Esta reconfiguración podría profundizar las dificultades de acceso para los hogares de menores ingresos y agravar la brecha de vivienda social, contrariamente a los objetivos de política pública que buscan ampliar la cobertura habitacional.

Conclusión

La advertencia de Camacol pone en evidencia un debate crucial en Colombia sobre vivienda asequible, política salarial y regulación de precios. Ante un posible decreto que modifica la forma de fijar los precios de la VIS y un salario mínimo más alto, el mercado inmobiliario enfrenta desafíos jurídicos, financieros y sociales que podrían traducirse en menos oferta y precios más altos de la vivienda social, con efectos directos sobre millones de hogares en el país.