Colombia debate el impacto del salario mínimo en el precio de la vivienda social

El incremento del salario mínimo legal mensual vigente (smmlv) para 2026 ha puesto nuevamente bajo el foco el debate sobre la accesibilidad de la vivienda social en Colombia, especialmente en el segmento Vivienda de Interés Social (VIS) y Vivienda de Interés Prioritario (VIP). A pesar de que estos tipos de vivienda están definidos en salarios mínimos, la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) ha aclarado que dicho aumento no se traduce automáticamente en un incremento directo de los precios de venta. El asunto ha desatado contraposiciones entre gremios del sector, autoridades y hasta el Gobierno Nacional sobre los efectos reales en oferta, costos y accesibilidad para los hogares de menores ingresos.

Salario Mínimo y Vivienda Social: Un Límite, No un Precio Fijo

Según Camacol, el hecho de que la VIS y la VIP estén denominadas en salarios mínimos no implica que los precios aumenten de forma automática con cada ajuste salarial. Estos valores funcionan como límites máximos permitidos por la normativa, pero en la práctica los precios dependen de varios factores del mercado y de la construcción, incluyendo disponibilidad de suelo, costos de materiales, mano de obra y condiciones de oferta y demanda en cada ciudad.

El presidente de Camacol, Guillermo Herrera, explicó que solo en algunas grandes ciudades, como Bogotá o Medellín, los precios de la VIS pueden acercarse al límite legal, pero en la mayoría del país cerca de un 60 % de los casos las viviendas se venden por debajo de ese tope. Esto demuestra que los topes en salarios mínimos son referencias regulatorias, no precios fijos de mercado.

Mano de Obra y Costos de Construcción: El Efecto Real del Salario Mínimo

No obstante, los gremios advierten que el aumento salarial sí ejercería una presión importante sobre los costos de construcción, dado que la mano de obra representa entre el 20 % y el 25 % del costo directo de una vivienda VIS. Este componente intensivo en trabajo hace que un incremento sustancial como el aprobado para este año eleve automáticamente los costos de producción. 

Además, la construcción involucra insumos y servicios de múltiples industrias que también pueden experimentar ajuste en sus precios como respuesta al salario mínimo más alto, lo que termina afectando la estructura general de costos del sector. 

Oferta Futura de Vivienda Formal Bajo Riesgo

La incertidumbre generada por el nuevo salario mínimo ha provocado que proyectos de vivienda social que aún no han iniciado obra deban reevaluarse para determinar su viabilidad financiera bajo las nuevas condiciones. Según gremios, esto podría reducir la oferta futura de vivienda formal, justo cuando el país necesita ampliar significativamente la oferta para cubrir la demanda de nuevos hogares. 

Expertos advierten que esta reducción en oferta podría ser particularmente crítica en ciudades con alto costo de suelo y creciente demanda, donde la combinación de menores proyectos iniciados y presiones de costos puede limitar la capacidad de los hogares de menores ingresos para cerrar negocios de compra.

Subsidios y Acceso a la Vivienda: Un Efecto Indirecto

El sistema de subsidios de vivienda, tanto nacional como territorial, también está indexado al salario mínimo, lo que genera un efecto indirecto sobre la capacidad de acceso de los hogares. Si bien los subsidios suben nominalmente con el salario mínimo, su capacidad de cobertura real puede disminuir si los precios del mercado crecen a un ritmo mayor. Este contexto complica aún más la posibilidad de que familias de bajos ingresos logren acceder a una vivienda formal. 

Posturas del Gobierno y Propuestas de Reforma

El presidente Gustavo Petro ha expresado su preocupación por eventuales alzas especulativas en los precios de la vivienda de interés social y ha pedido a las autoridades de control investigar posibles abusos por parte de algunas constructoras, lo que ha alimentado la discusión alrededor de la indexación de los precios.

En paralelo, el Gobierno ha planteado la posibilidad de desindexar el valor de la VIS y la VIP del salario mínimo, una propuesta que ha generado tanto interés como incertidumbre jurídica y económica en el sector, pues modificar estos parámetros implica una reforma legal más profunda. 

Conclusión: Un Debate Central para la Política de Vivienda en Colombia

El debate sobre cómo afecta el salario mínimo al precio y acceso a la vivienda social en Colombia se ha intensificado y se mantiene como un tema central en la agenda económica y social del país para 2026. Las contradicciones entre el marco regulatorio, las realidades de costos y las necesidades de los hogares vulnerables ponen de manifiesto la complejidad de diseñar políticas que favorezcan tanto la sostenibilidad del sector constructor como el acceso a la vivienda digna para los ciudadanos de menores ingresos.