La construcción de edificios verticales en la Zona Metropolitana de Monterrey registró un incremento superior al 300% en la última década, al pasar de 18 proyectos activos en 2018 a al menos 71 desarrollos en curso en distintos municipios de la metrópoli, de acuerdo con cifras de la consultoría inmobiliaria Tinsa.
71 proyectos y 594 mil metros cuadrados en desarrollo
Los proyectos verticales actualmente en ejecución suman más de 594 mil metros cuadrados de construcción y tienen capacidad proyectada para alojar a cerca de 18 mil nuevos habitantes. Estimaciones elaboradas con información de la Cámara de Propietarios de Bienes Raíces (Caprobi) e instituciones académicas elevan esa cifra a más de 20 mil personas en los próximos años.
El Centro de Monterrey concentra la mayor actividad con 27 proyectos verticales, seguido por Contry Sur con 14, Cumbres Poniente con 13, San Jerónimo con nueve y San Pedro Garza García con ocho desarrollos registrados.
Factores que impulsan la verticalización
Especialistas en urbanismo señalan tres detonantes principales del fenómeno: el crecimiento demográfico sostenido de la metrópoli, la llegada de inversión nacional y extranjera vinculada al nearshoring y la manufactura avanzada, y el encarecimiento del suelo disponible para desarrollos horizontales.
«La ciudad empieza a crecer de manera vertical porque seguir creciendo de manera horizontal es insostenible», explicó Ana Cristina García-Luna Romero, arquitecta urbanista del Tecnológico de Monterrey.
Aproximadamente el 80% de los proyectos en curso corresponde a usos mixtos, donde la vivienda predomina pero se combinan oficinas y espacios comerciales, con una superficie habitable promedio de 64.6 metros cuadrados por unidad y un costo medio superior a los 65 mil pesos por metro cuadrado.
Retos de infraestructura y acceso a la vivienda
La concentración de habitantes en zonas con infraestructura preexistente plantea desafíos en materia de agua, drenaje, movilidad y redes eléctricas. Priscila Dávila Páez, presidenta de la Sociedad de Urbanismo Región Monterrey (SURMAC), advirtió sobre la necesidad de una planeación que acompañe el ritmo constructivo.
«Si construyes un edificio de 50 pisos en una zona sin infraestructura suficiente, afectas a la vivienda circundante porque consumes recursos que no estaban previstos para esa área», señaló Dávila Páez.
El acceso económico a estos desarrollos también genera debate. Los precios por unidad varían desde cuatro millones de pesos en Cumbres Poniente hasta cerca de 24 millones en San Pedro Garza García, lo que ubica la mayoría de la oferta en los segmentos medio, residencial y residencial plus, alejados de la vivienda asequible para sectores de ingresos bajos y medios-bajos.
Transformación demográfica en el Centro histórico
El Centro de Monterrey atraviesa además un proceso de cambio poblacional documentado por el INEGI: la población residente en esa zona descendió de aproximadamente 100 mil habitantes en 1990 a menos de 22 mil en años recientes, mientras miles de viviendas antiguas permanecen desocupadas. Especialistas atribuyen esta tendencia a décadas de políticas urbanas insuficientes, no exclusivamente al auge vertical.
Ante este escenario, las autoridades municipales y organismos del sector inmobiliario analizan esquemas de planeación urbana por zonas que garanticen dotación de servicios proporcional a la densificación proyectada para los próximos años.
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